La banque offre une garantie sur un prêt immobilier si vous en faites la demande. Elle peut également déclencher le prêt si vous êtes dans l’incapacité de payer vos mensualités. Il existe trois types de garanties : la garantie de prêt réel, le privilège de prêteur de deniers (PPD), et l’hypothèque.

Ces deux dernières sont considérées comme des “garanties réelles”. Elles peuvent être prises directement sur un bien immobilier. Elles ont des points communs, mais il est important de comprendre leurs différences avant de s’engager.

L’hypothèque : définition et fonctionnement

Un notaire inscrit l’hypothèque directement auprès du Service de Publicité Foncière, anciennement la Conservation des Hypothèques. C’est ce qu’on appelle une garantie réelle. Si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire, la banque (créancier) vous proposera d’abord une solution à l’amiable. Il peut s’agir de rembourser le prêt ou d’étaler la dette. Si vous êtes toujours en défaut de paiement, la banque peut saisir votre bien pour payer votre hypothèque.

Vous pouvez vendre votre maison même si elle est hypothéquée. Vous devez payer votre hypothèque à l’avance pour la lever. Des frais de mainlevée peuvent également être facturés. Le coût moyen de ces frais est de 2 % du montant du prêt.

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Vous pouvez vous attendre à ce que votre hypothèque soit automatiquement levée un an après votre dernière mensualité. Le montant d’une levée d’hypothèque est égal à 1,5 % du montant du prêt.

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Seules certaines situations vous permettent d’hypothéquer votre bien.

  • Si vous ne pouvez pas bénéficier d’une garantie de prêt bancaire, la banque peut vous demander une hypothèque. Celle-ci peut avoir n’importe quel objet, notamment une vente immobilière dans le neuf ou dans l’ancien, une vente en l’état futur (VEFA), un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la réalisation ou l’achèvement de travaux.
  • La garantie bancaire n’est pas possible si vous financez votre achat immobilier à l’aide d’un prêt d’accession sociale (PAS), d’un prêt à taux zéro ou d’un PTZ. Les banques peuvent uniquement demander une hypothèque à titre de garantie.
  • Si le prêt PAS dépasse 15 000 euros, la banque devra utiliser une garantie réelle pour se protéger. La banque peut alors vous proposer un prêt hypothécaire.

Privilège des Prêteurs de Deniers (PPD) : qu’est-ce que c’est ?

Si le privilège des prêteurs de deniers (PPD), présente de nombreuses similitudes avec le fonctionnement de l’hypothèque, il comporte également quelques différences qui peuvent avoir un impact sur votre crédit immobilier.

  • Le PPD ne peut pas être utilisé pour les mêmes projets que l’hypothèque. Si votre objectif est d’acheter un bien en CCMI ou en VEFA, ou de faire des travaux, il ne vous est pas possible de demander un PPD. Seul l’achat ou la cession d’un bien ancien est autorisé.
  • Le PPD permet à la banque d’être en première ligne par rapport aux autres créanciers, même si votre bien a été hypothéqué par ailleurs. Si vous n’êtes pas en mesure de rembourser vos dettes, la banque peut vous rembourser en premier. La banque tentera de trouver une solution à l’amiable avant que vous ne mettiez votre bien en vente.
  • Le PPD est moins cher qu’une hypothèque. Il est également exonéré de la taxe de publicité foncière. Son coût est donc d’environ 0,5 à 1% du montant du prêt.
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Comment choisir entre le PPD et l’hypothèque ?

Vous êtes libre d’exprimer vos préférences ou vos réserves sur l’une ou l’autre de ces garanties réelles. Pour vous offrir une garantie, la banque examinera votre projet, vos souhaits et votre profil.

Vous pouvez être tenté d’utiliser le PPD comme emprunteur parce qu’il est moins cher, mais la banque peut préférer l’hypothèque.

La banque vous proposera automatiquement un prêt hypothécaire si vous achetez une VEFA/CCMI car ce type de projet n’est pas couvert par le PPD.

Un exemple est le meilleur moyen d’apprendre à faire la distinction entre le privilège de préteurs de deniers et l’hypothèque. Imaginons que vous cherchiez un prêt hypothécaire de 300 000 euros pour acheter une maison neuve ou ancienne.

L’hypothèque vous coûtera 3 800 euros si vous vendez le bien avant la fin du délai de libération. En revanche, le privilège de prêteur des deniers coûtera 1 655 euros en raison de l’exonération de la taxe de publicité.

Demandez conseil à votre conseiller bancaire ou à votre courtier immobilier pour savoir quelle garantie vous convient le mieux. Vous pouvez également faire une simulation du coût en ligne ou auprès d’un professionnel.