La vente d’un terrain est une transaction immobilière soumise à certaines règles pour être valide. En tant que propriétaire d’un terrain, vous avez l’obligation de réaliser une étude de sol avant de la mettre en vente. Cette évaluation permet de définir la composition du terrain et de définir le type de fondation à privilégier sur ce type de sol. Quels sont les principes de l’étude de sol ? Qui contacter pour cette opération ?
Étude de sol : tout savoir sur la loi Elan
Par définition, l’étude de sol est une étape préliminaire avant toute construction sur une parcelle vierge. Cette analyse géotechnique permet à l’acquéreur de connaître le type de sol et la construction idéale à implanter sur ce terrain. Rendue obligatoire par la loi ELAN promulguée en 2018, cette étude géotechnique de sol permet d’identifier tous les risques de mouvements de terrain dus à la sécheresse et à la réhydratation d’un sol argileux.
Depuis 2020, la loi ELAN exige que cette étape soit réalisée pour toute vente d’un terrain destiné à la construction ou à l’extension d’un logement individuel implanté dans une zone d’exposition moyenne à forte pour le risque « retrait-gonflement du sol argileux ».
En conséquence, avant de se lancer dans l’étape de la construction proprement dite, faire une étude de sol permet de lister avec précision les caractéristiques et les éventuelles fragilités de la parcelle à bâtir lorsque le sol est argileux. Pour les autres types de terrains, cette étude n’est pas obligatoire. Toutefois, il est fortement conseillé de le faire pour écarter le risque de fondations non adaptées.
Qui contacter pour l’étude de sol de terrain à vendre ?
Selon la loi française, l’étude de sol est totalement à la charge du vendeur du terrain. Ainsi, si vous êtes propriétaire d’une parcelle et que vous souhaitez le vendre, vous devez contacter un bureau d’études thermique pour faire cette analyse. Un bureau d’études est constitué de géomètres ainsi que d’autres experts thermiques qualifiés et certifiés. Les ingénieurs géotechniques sont également les experts indiqués pour faire cette expertise.
Après l’étude de sol, le géomètre établit un rapport qui doit être annexé dans l’acte authentique de vente pour les parcelles argileuses. Ce document va de pair avec les conclusions du diagnostic immobilier obligatoire d’état des risques et pollution (ERP). Pour rappel, ce document renseigne l’acheteur du terrain qui indique les risques qui entourent la parcelle. Ces dangers peuvent être de différentes natures :
- miniers,
- naturels,
- industriels.
Lorsqu’il intervient sur le terrain constructible, le spécialiste géotechnique doit suivre les principes de la norme NF-P-94-500 de novembre 2013. Il respecte donc les étapes suivantes :
- l’expert commence par une évaluation globale du terrain avec une analyse documentaire théorique,
- l’enquête géotechnique : le professionnel prélève des échantillons du sol du site en utilisant des outils adaptés,
- la caractérisation de la parcelle : avec les analyses effectuées en laboratoire, les informations techniques du terrain sont énoncées,
- l’établissement d’un rapport complet avec les recommandations pour les travaux de construction.
Le recours au professionnel indiqué est donc la meilleure solution pour réaliser une expertise efficace et complète.
Combien ça coûte ?
Les tarifs pour la réalisation d’une étude de sol du terrain varient fortement d’une société à une autre. Et pour cause ! Chaque projet de construction a ses propres particularités et plusieurs facteurs sont de mise. Le prix varie donc en fonction :
- la nature de la parcelle,
- la situation géologique,
- le niveau de complexité du projet, etc.
En général, le coût de l’étude de sol du terrain représente 1 % du coût du projet de construction. Afin de sélectionner une offre avantageuse en termes de prix, il est préférable de demander plusieurs devis à différents bureaux d’études thermiques pour comparer les tarifs et faire jouer la concurrence.
Vente de terrain : les risques si vous ne faites pas d’étude de sol
Selon une enquête de la Fédération Française de l’Assurance, près de 25 000 maisons individuelles sont construites sur des parcelles argileuses chaque année. Ce type de terrain ne présente pas une bonne résistance aux fortes pluies en hiver et à la sécheresse durant la saison estivale.
Les sols argileux gonflent sous l’effet de l’eau et se rétractent sous la chaleur. De fait, il y a un risque élevé de mouvements de terrain. Ces mouvements peuvent causer des dégâts importants sur les bâtiments construits sur ces parcelles telles que des fissures dans les murs ou les fondations. Ce risque est encore plus élevé lors de la construction de logements individuels, car ils ont des fondations moins résistantes que celles des logements collectifs.