Est-il possible pour un vendeur de refuser une promesse d’achat d’un bien immobilier ? La promesse d’achat, également appelée offre d’achat ou promesse d’achat, permet à un acheteur potentiel de faire une proposition au vendeur pour un prix d’achat.
Après des mois de visites intensives, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves. Malgré la crise, le marché immobilier est encore tendu. Vous décidez de faire une offre au prix afin de ne pas passer à côté du bien que vous avez recherché pendant des mois.
Vous la présentez au vendeur, qui la refuse. Est-ce légal ? Quelles sont les options dont vous disposez dans ce cas ?
Offre d’achat lors d’une vente entre particuliers
Une annonce immobilière peut être définie juridiquement comme une “offre de vente ferme à un particulier indéterminé”. Si vous êtes le seul acheteur à avoir fait une offre au prix indiqué, cela permet de bloquer la vente. Le vendeur est légalement lié à vous et doit accepter votre offre. Le droit français applique le principe du consensualisme : si la demande est satisfaite par l’offre au prix convenu, alors la vente est parfaite.
Si plusieurs acheteurs font une offre au même prix, le vendeur doit accepter la première offre. La vente peut échouer si la banque refuse d’accorder le prêt lors de la signature chez le notaire. Il faudra alors tout recommencer.
Il est important de noter que le vendeur ne peut pas se retirer de la vente si l’offre contresignée a été acceptée. Il s’agit d’un privilège de l’acheteur.
Peut-on refuser une offre d’achat au prix lors d’une vente entre particuliers ?
Si vous proposez une offre d’achat au prix, le propriétaire est dans le devoir de l’accepter. Il s’agit d’une vente réputée parfaite.
Cependant, si vous faites une offre en dessous du prix demandé, le propriétaire a le droit de la refuser. Le propriétaire peut rejeter votre offre si vous faites une offre inférieure au prix de vente affiché. C’est souvent à ce moment que commencent les négociations sur le prix de vente d’un bien immobilier. L’acheteur peut alors faire une contre-offre.
Il est également important de noter qu’il est interdit de surenchérir. Le propriétaire ne peut pas accepter une offre à un prix supérieur au prix de vente annoncé. Il peut être amené à annuler la vente s’il annule une offre acceptée antérieurement pour un prix inférieur. En cas de préjudice pour l’acheteur, il sera responsable des dommages et intérêts.
Refuser une offre d’achat au prix lors d’une vente via une agence immobilière
Le propriétaire peut souscrire à deux types de mandats s’il fait appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre son bien. L’un sera le mandat de médiation et l’autre le mandat de représentation.
- Si le mandataire qui vous représente est un agent immobilier, les conditions d’un achat entre particuliers sont les mêmes que ci-dessus.
- Si le mandat de mise en relation est aussi appelé “mandat d’intermédiaire”, alors le vendeur peut traiter avec l’acheteur de son choix. Il peut ainsi choisir l’acheteur ayant la somme d’argent la plus élevée ou la meilleure cote de crédit pour assurer la vente. Le vendeur ou l’agent peut refuser verbalement ou par courrier électronique. Il est préférable d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour que le refus soit clair pour les autres acheteurs.
Quel que soit le type de mandat, l’agent immobilier est éthiquement tenu de soumettre toutes les offres des acheteurs au vendeur. Si une offre est trop basse, l’agent doit en informer son client et l’encadrer.
Certains vendeurs ajoutent des clauses à leur mandat initial pour éviter les mauvaises surprises.
Qu’est-ce qu’un mandat de médiation ?
Le mandat d’intermédiaire est le mandat le plus courant. Il ne permet pas à l’intermédiaire de signer des documents pour le mandant. Le seul but de l’intermédiaire est de trouver un acheteur qui achètera le bien du mandant.
Après une visite réussie, l’agent doit soumettre une offre au propriétaire pour qu’il l’accepte. Toutes les offres doivent être transmises à l’agent immobilier. Le propriétaire peut accepter ou refuser l’offre selon les conditions ci-dessus.
Qu’est-ce que le mandat de représentation ?
Le mandat de représentation permet à un agent immobilier de représenter légalement un propriétaire. Il donne à l’agent le pouvoir de faire une promesse d’achat au nom du propriétaire. Le propriétaire est légalement tenu de vendre le bien au prix convenu par l’agent s’il accepte la proposition de prix et la signe.
Le vendeur a-t-il le droit de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat ?
L’acheteur en a le droit sans donner de raison. L’acheteur doit respecter les conditions d’annulation mentionnées dans l’offre de prix (délai de rétractation, réalisation d’une condition suspensive…).
Par contre, le propriétaire ne peut pas se rétracter. Il ne peut pas annuler une offre de prix contresignée et acceptée.
L’acquéreur peut poursuivre le propriétaire s’il veut se retirer d’une offre. Il peut faire l’objet de poursuites judiciaires et de dommages et intérêts. Cela s’applique quelle que soit la raison de l’annulation de la vente.
Que faire si le vendeur se rétracte ?
Malgré la simplicité des règles, de nombreux cas de litiges ont été portés devant la Cour de cassation. Stable depuis 1986, la jurisprudence applicable est fondée sur la nature et le type de vente (entre particuliers ou non)
Si vous êtes acheteur, il est important de vérifier dans quelles circonstances vous vous trouvez. Êtes-vous en relation avec un intermédiaire ? Si oui, assurez-vous que vos coordonnées et la description (adresse et prix) du bien figurent dans la lettre de refus. Si c’est le cas, vous devrez prouver à un tribunal que votre offre a été faite au premier prix et que le vendeur n’a pas respecté ses obligations.
Peu importe que vous soyez l’acheteur ou le vendeur, il est préférable de recourir à un intermédiaire pour rédiger les clauses du mandat et veiller au bon déroulement de la vente. Vous éviterez ainsi de vous retrouver dans une situation désagréable.
