La vente d’un logement familial représente une opération très délicate. Elle peut intervenir pour diverses raisons et constitue rarement une décision réjouissante. Pour les parents qui décident de vendre leur maison, il est question de connaître la valeur juridique du consentement de leurs enfants.
L’acheteur, en ce qui le concerne doit s’assurer du respect de toutes les dispositions légales afin de prévenir d’éventuels conflits domaniaux. Dans cet article, nous ferons état de trois différentes situations dans lesquelles la légitimité du consentement des enfants sera analysée.
Les parents jouissent d’un droit de propriété total
Il s’agit là du cas de figure le moins problématique. En règle générale, de leur vivant, les parents peuvent librement procéder à la vente de leur logement.
Lorsqu’un parent jouit d’un droit de propriété entier et exclusif sur son logement, il peut alors le vendre, sans devoir recueillir au préalable l’accord de ses enfants ou leur consentement. L’âge des enfants importe peu.
Dans ce cas précis, vous avez la possibilité de vendre le logement, de le donner ou même de le détruire. Toutefois, même si le consentement des enfants n’est aucunement obligatoire, il serait judicieux pour les parents d’en discuter avec eux avant de prendre une décision.
Vendre sans l’accord de ses enfants : la nue-propriété
La nue-propriété constitue un démembrement du droit de propriété. Au certain, le droit de propriété qui s’exerce sur un bien résulte du cumul de deux éléments dissociés que sont l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit désigne un droit réel de jouissance qui confère à son titulaire les prérogatives d’usage et de jouissance des fruits d’un bien. Cependant, celui-ci n’est pas en mesure d’en disposer. La ”nue-propriété” quant à elle est le droit donnant aux nus-propriétaires, la faculté de disposer d’un bien mobilier ou immobilier sans pouvoir en user ou en jouir des fruits de ce bien.
Une nue-propriété peut avoir une base légale ou conventionnelle. Quoi qu’il en soit, lorsque vous recourez à ce mécanisme, vous commencez d’une certaine manière à transmettre une partie de vos biens à vos enfants.
Dans la pratique, les parents demeurent les propriétaires du logement. Ils en conservent la jouissance (l’usufruit) et peuvent continuer à l’occuper. Cependant, les enfants, titulaires de la nue-propriété possèdent dorénavant le droit de disposer de la maison ou de l’appartement.
Par conséquent, leur consentement s’avère indispensable si vous décidez de la mettre en vente. Toutefois, aussi bien la nue-propriété que l’usufruit n’ont plus une existence juridique distincte lorsqu’ils se retrouvent dans le patrimoine d’une seule et même personne.
Vendre lors du décès d’un des deux parents : faut-il l’accord des enfants ?
Cette notion renvoie à une situation dans laquelle l’un au moins des époux est décédé. C’est l’une des principales motivations des décisions de vendre un logement familial. L’héritage est un droit des enfants et l’on ne saurait empêcher un enfant de recueillir la part d’héritage qui lui revient, ne serait-ce que par la rédaction d’un testament.
Pour cette raison, le conjoint survivant doit obtenir l’accord de ses enfants avant de mettre la maison en vente. Un enfant pourra néanmoins être exclu de l’héritage de ses parents lorsqu’il commet une faute criminelle grave à leur encontre.
Quoi qu’il en soit, suite au décès de l’un des parents, la situation du conjoint survivant peut vite se dégrader si les époux n’avaient pris la peine de l’anticiper. Alors, pour vous protéger, vous pourrez opter pour une donation au dernier vivant. Cette disposition a pour utilité première de laisser au conjoint survivant, le choix du mode de succession. Celui-ci peut opter pour :
- la donation de l’ensemble des biens aux enfants ;
- la conservation des biens en indivision ou ;
- une répartition immédiate des biens du ménage.
Le choix de l’une des deux premières options lui permet de conserver l’usufruit du logement.
Cependant, un parent pourra se passer de l’accord de ses enfants dans l’hypothèse où le contrat de mariage prévoit une clause ou une convention de préciput. Cet accord n’est donc pas obligatoire.
En clair, la convention de préciput désigne un avantage matrimonial prévoyant une attribution exclusive d’une partie ou de l’ensemble des biens au conjoint survivant. Cette stipulation peut être initialement prévue par le contrat matrimonial ou insérée durant le cours de celui-ci. Lorsque le logement fait partie des biens désignés dans la convention de préciput, le consentement des enfants ou l’accord de ses enfants n’est alors plus requis.
