La notion de « servitude non aedificandi » implique un fonds servant et un fonds dominant. Ce dernier profite des servitudes établies sur une zone de la parcelle ou du terrain du premier.
En d’autres termes, il s’agit d’un immeuble qui bénéficie d’un certain privilège au détriment des interdictions ou servitudes appliquées à un autre bien immobilier qui devient ainsi un fonds servant.
La servitude aedificandi limite le droit du propriétaire du fonds servant. Parmi les droits concédés au fonds privilégié, on peut retrouver le droit de passage et le droit de vue. Immo Flex vous révèle tout sur la définition et l’utilité de la servitude non aedificandi.
Servitude non aedificandi : définition
La servitude non aedificandi est encadrée par l’article 689 du code civil qui la définit comme étant une interdiction de bâtir sur le fonds servant. Elle désigne une limitation des droits du propriétaire de ce dernier.
D’où résulte la servitude non aedificandi ?
Elle peut résulter d’un plan local d’urbanisme (PLU) de la commune ou être d’origine conventionnelle. Certains propriétaires peuvent en effet l’instaurer. Pour ce faire, ils doivent faire publier la servitude au service de publicité foncière en passant devant un notaire.
Cette servitude varie en fonction de l’intention des parties concernées et de ce qui est défini dans l’acte qui l’établit. Cependant, la jurisprudence stipule qu’une zone non aedificandi ne doit pas faire l’objet d’une construction dépassant le sol.
Les interdictions liées à la servitude non aedificandi
Lorsque les travaux concernés par l’interdiction ne sont pas mentionnés dans l’acte de servitude, cette disposition juridique interdit toute construction en sous-sol, au sol ou surplombant le terrain de la propriété concernée.
C’est ce que stipule une réponse ministérielle de 2008 qui s’est penchée sur la question. Il n’est pas non plus permis de réaliser le terrassement d’un talus, de planter des arbres, de faire une dalle ou de construire une route sur cette parcelle de terrain.
Les servitudes ne s’appliquent toutefois pas aux constructions temporaires, c’est-à-dire des constructions de 3 mois, ou de 15 jours dans les zones classées ou protégées.
Qu’en est-il après une vente immobilière ?
Puisque la servitude est inhérente au bien, elle ne disparait pas après une transaction, qu’il s’agisse d’une vente, d’un transfert de propriété, d’une mise en location ou d’un achat.
Voilà pourquoi Immo Flex vous recommande de vérifier, avant tout achat, son existence en consultant le service de publicité foncière. D’ailleurs, l’acte de vente des parcelles concernées doit expressément mentionner l’existence de cette disposition.
Servitude non aedificandi : quelle est son utilité ?
Plusieurs raisons peuvent pousser à mettre en place des dispositions telles que la servitude non aedificandi. Tout dépend principalement de la zone géographique dans laquelle les deux fonds sont situés.
Favoriser l’éclairage naturel ou une vue
Cette disposition peut servir à faciliter la bonne circulation de l’air ou à favoriser l’éclairage naturel. On peut également y avoir recours pour préserver une vue dégagée ou éviter un vis-à-vis. Elle sert en outre à préserver l’harmonie dans certains lotissements, en permettant par exemple que seules les maisons sans annexes y soient construites.
Protéger les espaces boisés
Elle est également utilisée pour protéger certains espaces boisés dans un but de création ou de conservation de boisements. Son usage s’étend aux lieux tels que les cimetières, dans l’optique d’y préserver une certaine tranquillité.
Quel risque en cas de non respect ?
La violation de cette charge imposée à un périmètre aedificandi peut entraîner des litiges pouvant aboutir à la démolition. Le propriétaire du fonds privilégié peut en effet contester devant le tribunal de grande instance et demander une démolition du bien (maison, mur, construction en cours ou achevée) auquel s’applique la servitude, suite à la violation de cette dernière.
En cas de litige, l’affaire peut également être portée à la cour d’appel, voire la Cour de cassation. Dans le cas où l’interdiction de construire sur une zone non aedificandi est instaurée par un PLU, il revient aux particuliers ou propriétaires de porter les litiges devant le tribunal administratif.
Servitude non aedificandi : les conditions pour y mettre fin
De façon générale, cette servitude est imposée au propriétaire du terrain non aedificandi par le détenteur du fonds dominant. Elle peut être supprimée sous certaines conditions. En cas de servitude conventionnelle, il est possible d’y mettre un terme par un commun accord entre les parties engagées. D’un autre côté, elle n’est plus valable lorsqu’une construction a été érigée sur un périmètre non aedificandi sans contestation pendant 30 ans.
Si le terrain concerné devient impraticable, cette servitude prend également fin. Enfin, si des travaux sont entrepris sur une zone asservie sans remise en cause du propriétaire du fonds dominant, les autorités considéreront que ce dernier a renoncé à son droit et autoriseront de fait les opérations.
Vous savez à présent tout sur cette disposition juridique, sa définition et son utilité. Vous trouverez de nombreux conseils de professionnels sur notre site Immo Flex pour prendre les meilleures décisions d’investissement.
