Les logements conventionnés offrent des avantages intéressants aussi bien au bailleur qu’au locataire. Ils sont cependant soumis à des conditions de loyer et de revenus. Découvrez ici l’essentiel sur les logements conventionnés, que vous soyez propriétaire ou à la recherche d’un logement au loyer abordable.
Que veut dire logement conventionné : définition
Comme son nom l’indique, le logement conventionné fait l’objet d’une convention. Cette convention est établie entre l’état et un bailleur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un organisme. Cela signifie que le bailleur devra se soumettre à certaines conditions en ce qui concerne le loyer et le choix des locataires.
Ainsi, le loyer sera plafonné et défini au mètre carré, selon la zone d’implantation du logement. En échange, le bailleur bénéficiera de déductions fiscales. Cette déduction sera d’autant plus importante que le loyer sera bas. Cependant, le bailleur ne disposera pas d’une liberté totale en ce qui concerne le choix des locataires : en effet, les logements conventionnés ont vu le jour pour faciliter l’accès au logement aux ménages à revenus modestes.
Le conventionnement peut être résilié par le bailleur après une période de 6 ans, lorsque le logement qu’il propose n’a pas fait l’objet de travaux avant la location. Cette durée s’élève à 9 ans dans le cas où des travaux ont été réalisés.
Quels sont les différents types de logements conventionnés ?
IL existe deux types de conventions : la convention Anah et la convention APL
Le conventionnement APL
Le conventionnement APL ou conventionnement CAF s’établit entre le bailleur et le préfet du département. Une Aide Personnalisée au Logement est versée au bailleur pour couvrir une partie du montant du loyer.
Le risque de loyers impayés est ainsi fortement réduit. En échange, le bailleur est tenu de louer son bien à des ménages à faibles ressources, en respectant un plafond de loyer. La convention APL ne peut être signée pour des logements meublés.
Par ailleurs, les logements doivent respecter les normes sanitaires, de chauffage et d’aération en vigueur. Ils doivent également avoir une surface louable supérieure à 9 m² et un volume supérieur ou égal à 20 m3.
Le conventionnement ANAH
La convention Anah est établie entre l’Agence Nationale de l’Habitat et le bailleur. Ce dernier peut ensuite obtenir des déductions fiscales relativement élevées en fonction du niveau de ressource de ses locataires, et donc du montant du loyer fixé.
La défiscalisation est ainsi de 15 à 30 % pour un loyer défini comme « intermédiaire ». Elle est de 60 % pour les loyers définis comme « social » et « très social ». Si une agence immobilière à vocation sociale est impliquée, la déduction fiscale peut s’élever de 70 à 85 %.
Qui peut occuper un logement conventionné ?
Pour être en mesure d’occuper un logement conventionné, le locataire doit répondre à certaines conditions de revenus fixées par le Code général des impôts. Ses revenus ne doivent pas dépasser un niveau de référence défini pour l’année N -2. Ainsi, les revenus à prendre en compte pour un bail signé en 2023 sont ceux de l’année 2021. Ces plafonds de ressources changent chaque année, et peuvent être consultés sur le site de l’Anah.
Le locataire d’un logement conventionné doit en faire sa résidence principale. En outre, il ne doit pas être fiscalement rattaché au bailleur ni être un de ses ascendants (parent ou grand-parent) ou descendants (enfant, petit-enfant). Aussi, quelqu’un qui occupe déjà un logement ne peut pas être éligible au conventionnement, à moins que la convention soit établie à l’occasion du renouvellement du bail.
Le bailleur choisit son locataire parmi des candidats sélectionnés par le préfet. Cependant, lorsqu’il n’en propose aucun dans un délai d’un mois, le bailleur peut choisir librement son locataire parmi des personnes qui répondent aux conditions de revenus.
Plafond de ressources pour un conventionnement APL
Les plafonds de ressources pour un conventionnement APL varient chaque année. Ils dépendent de la composition du foyer et de la zone. Il y a 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. Pour connaître celle dont dépend votre logement, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.
En 2023 par exemple, une personne seule habitant dans la zone A doit avoir des revenus de 38 465 euros au maximum pour être éligible à un logement conventionné APL. Pour un couple, le plafond s’élève à 57489 euros. Si le couple a un enfant, le plafond est de 69105 euros ; avec deux enfants, cette valeur grimpe à 82776 euros. En zone C en revanche, le plafond est de 54705 euros pour un couple avec deux enfants.