Créé en 2013, le terme zone tendue désigne les agglomérations à forte densité urbaine dont le marché immobilier souffre d’un véritable déséquilibre entre la demande et l’offre de logement. Ce marché immobilier tendu aboutit à des loyers et des prix de logement élevés. Pour pallier ce problème, la fixation du loyer dans les zones tendues a été encadrée et le préavis du locataire est plus réduit. Les zones tendues sont régies par une certaine réglementation. Avec Immo Flex, découvrez l’essentiel à savoir sur la notion de zone tendue en immobilier.
Qu’est-ce qu’une « zone tendue » en France ?
La loi ALUR définit la zone tendue comme une agglomération ou une zone géographique dans laquelle la demande de bien immobilier est plus élevée que l’offre de logement disponible. Il s’agit généralement de zones d’urbanisation continue qui comptent un nombre d’habitants supérieur à 50 000.
Dans une zone tendue, le déséquilibre entre le besoin de logement des locataires et la disponibilité de bien mis en location entraîne de sérieuses difficultés d’accès au logement. Cette situation s’illustre par des prix de vente et des loyers très élevés et par une forte demande locative.
La demande locative est largement plus élevée comparée au faible nombre de logements disponibles dans le parc locatif de l’agglomération. Les grandes agglomérations françaises comme Marseille, Paris ou celles situées en Île-de-France, réputées pour leurs pénuries de logements, ne sont pas comptées parmi les zones tendues spécifiées par la loi ALUR.
Quelle législation pour les logements en zone tendue ?
Avec les nouvelles dispositions de la Loi ALUR, les zones tendues sont soumises à une réglementation bien définie. On note ainsi plusieurs conséquences pour les locataires et les propriétaires bailleurs.
La taxe pour les logements vacants
En application de l’article 74 de la loi de finances pour 2023, les logements vacants situés en zone tendue voient leur taux de taxe passer à 17 % pour la première année d’inoccupation et à 34 % les années qui suivent. Cette réglementation est entrée en vigueur depuis janvier 2023.
La taxe concerne les logements à usage d’habitation non meublé (maisons ou appartements) qui sont vacants depuis au moins un an à compter du premier janvier de l’année d’imposition. Ce sont essentiellement des biens immobiliers qui ne sont pas soumis à la taxe d’habitation au titre de cette même année. Un propriétaire qui possède plusieurs logements vacants doit payer la taxe pour chacun de ses biens.
La fixation du loyer en cas de relocation
La réglementation relative aux biens immobiliers en zones tendues concerne aussi les loyers des logements qui sont des résidences principales. Dans le cadre d’une relocation, l’augmentation des loyers en zone tendue ne peut être supérieure à la valeur de l’indice de référence des loyers (IRL). Le bien doit avoir déjà été proposé à la location 18 mois plus tôt. À défaut, le propriétaire pourra librement fixer le loyer de son bien.
Le préavis d’un mois
En zone tendue, la résiliation du bail doit respecter certaines règles. Avec la loi ALUR, les locataires des logements situés dans ces zones géographiques bénéficient désormais d’un préavis d’un mois au lieu de 3 mois pour quitter leur logement.
Pour résilier un bail, le locataire rédige une lettre de départ qu’il adresse à son bailleur. La lettre doit mentionner la durée de son préavis qui est d’un mois. Le courrier doit aussi indiquer le motif du départ.
Quelles sont les agglomérations classées zones tendues en France ?
En France, plus de 1 100 villes sont considérées comme étant situées en zone tendue. Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 de la Loi ALUR énumère les 28 agglomérations de France considérées comme « tendues ». Si vous souhaitez savoir si votre bien est situé dans l’une des communes faisant partie de ces zones tendues et qui donne droit à une réduction du délai de préavis, vous devriez vérifier la liste.
Elle comprend les villes suivantes : Annecy, Ajaccio, Arles, Bastia, Beauvais, Bayonne, Bordeaux, Fréjus, Draguignan, Grenoble, Genève-Annemasse, La Teste-de-Buch–Arcachon, La Rochelle, Lille, Lyon, Menton-Monaco, Sète, Marseille–Aix-en-Provence, Meaux, Nantes, Montpellier, Paris, Nice, Strasbourg, Saint-Nazaire, Toulon, Toulouse, Thonon-les-Bains. Lorsqu’une ville est classée « zone tendue », l’ensemble de son territoire géographique est également considéré comme tel.
Cela signifie que tous les quartiers de la ville sont concernés, même si la demande de logement n’est pas homogène. Même les quartiers les moins recherchés sont soumis aux mêmes règles que les autres. Le gouvernement propose un simulateur très facile à utiliser qui vous permet de vérifier si votre habitation se trouve dans une zone dite tendue.
