Le dispositif Pinel est mis en place par l’État pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf. Il offre aux propriétaires de biens immobiliers de nombreux avantages fiscaux, dont la réduction d’impôt. Toutefois, pour bénéficier de cet atout, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyer qui sont fixés en fonction de plusieurs facteurs. Le calcul de loyer Pinel peut donc être complexe pour certains propriétaires. Découvrez avec Immo Flex quelques astuces pour réussir facilement ce calcul.
Déterminez la zone géographique
La loi Pinel divise le territoire français en 5 zones géographiques allant de A bis à C. La classification est basée sur les besoins du marché immobilier local et la tension du marché locatif. Les zones les plus tendues (A bis et A) comprennent les villes où la demande de logements est la plus forte, comme Paris et les grandes agglomérations françaises. Les zones tendues (B1, B2 et C) incluent les villes où la demande est moins forte, notamment les villes moyennes et les milieux ruraux.
Le loyer Pinel peut donc varier d’une région à une autre. Pour le calculer, vous devez bien connaître la zone géographique où se trouve votre bien immobilier. Si vous fixez un loyer supérieur au plafond autorisé dans votre région, vous risquez de perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel.
Calculez la surface utile
Le calcul de la surface utile, encore appelée surface pondérée, est une étape importante dans le processus de détermination du loyer Pinel. Il s’agit de la surface habitable du logement augmentée de la moitié de celle des annexes, dans la limite de 8 m².
La surface habitable correspond à la superficie totale des pièces principales, c’est-à-dire toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. Elle est calculée en fonction de la superficie de chaque pièce principale du logement. Cela n’inclut pas les combles non aménageables, les caves, les garages, les terrasses, les balcons et les loggias. En ce qui concerne les annexes, ce sont des surfaces extérieures au logement. Il s’agit principalement des balcons, des terrasses, des vérandas, des loggias et des jardins privatifs.
La surface utile est obtenue en ajoutant à la surface habitable du logement la moitié de celle des annexes, dans la limite de 8 m². Elle est plafonnée à 1,2, ce qui signifie que la surface pondérée maximale est de 1,2 fois celle habitable du logement. Par exemple, pour un logement de 50 m² de surface habitable, la surface utile maximale sera de 60 m².
Appliquez le coefficient multiplicateur
Le coefficient multiplicateur est appliqué pour calculer le loyer maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel. Il est déterminé en fonction de la surface pondérée du logement. Pour une surface utile inférieure ou égale à 38 m², le coefficient est de 0,7 + (19/surface pondérée). Par exemple, si la surface utile est de 30 m², le coefficient multiplicateur sera de 1,3 (19/30 + 0,7). Si la surface est de 38 m², ce dernier sera de 1,2.
Le coefficient multiplicateur est donc plus élevé pour les propriétés de petite surface. Cela s’explique par le fait que les petits logements sont souvent plus prisés sur le marché locatif. Ils répondent en effet à des besoins plus spécifiques, notamment pour les étudiants ou les jeunes travailleurs.
En revanche, les logements de grande surface sont moins recherchés. Ils sont donc soumis à un coefficient multiplicateur moins élevé. Cela permet d’éviter des loyers trop élevés pour des logements qui ne sont pas en adéquation avec la demande locative.
De plus, le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2, même pour les logements de grande surface. Cela signifie que le loyer maximum autorisé ne peut pas dépasser un certain montant, même si la surface utile est très grande.
Calculez le plafond de loyer
Le plafond de loyer est le dernier facteur à prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel. Il est fixé par décret et est révisé chaque année au 1er janvier. Il varie selon la zone géographique et la surface utile du logement. Les plafonds de loyer sont plus élevés dans les zones les plus tendues (A bis et A) et diminuent progressivement dans celles moins tendues (B1, B2 et C).
Pour calculer le loyer Pinel, vous devez multiplier le plafond de loyer par le coefficient multiplicateur. Le résultat obtenu correspond au loyer maximum autorisé dans le cadre de la loi Pinel. Il ne doit pas dépasser le montant de loyer de marché dans la zone géographique où se trouve le bien immobilier. Il est donc conseillé de vous renseigner sur les loyers pratiqués dans la zone avant de fixer celui de votre bien immobilier.