Un bien loué à des locataires peut vous permettre de bénéficier d’une remise supplémentaire sur le coût d’achat du bien. Cependant, ce type d’investissement nécessite d’être prudent avant de prendre la décision. Découvrez comment acheter un bien inoccupé et éviter les pièges les plus courants :
Un bien acheté avec des locataires en place : les avantages
Dans le cas où vous investissez dans un bien immobilier occupé, cela vous procure de nombreux avantages :
- Profitez du fait que le prix d’un logement occupé est inférieur à celui d’un logement vacant.
- Comme votre locataire est là, vous connaissez à l’avance le bénéfice potentiel du bien locatif. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises.
- Priorité de la vente : sachez que le locataire n’a pas la priorité sur l’achat s’il est dans le bail. Il changera simplement de propriétaire.
- Soutien bancaire : Ce type d’investissement est admiré par les banques en raison du fait qu’en raison du locataire en place, il n’y aura pas de déficit de loyer.
Cependant, si ce type de projet peut présenter des avantages, il ne faut pas s’engager sans en examiner les différents aspects. Tout d’abord, vous devez prendre note que ce type d’achat vous lie contractuellement avec le locataire qui habite le bien.
Vous devez être attentif au bail que vous avez signé. En outre, il est essentiel de s’assurer que le prix du loyer est conforme à vos attentes et à vos besoins. Il est important de savoir que vous ne pourrez pas modifier le loyer par la suite.
Quel type de financement pouvez-vous obtenir pour l’achat d’un bien immobilier avec un locataire déjà en place ?
En ce qui concerne le financement de votre projet, il n’y a pas de changement. Le prêt que vous obtenez de la banque est exactement le même que l’hypothèque traditionnelle sur un bien immobilier. La banque analysera la demande de prêt exactement de la même manière que si vous achetiez une maison vide.
Le processus sera différent lorsque vous calculerez le taux d’endettement. Le dossier ne sera pris en compte que si le futur taux d’endettement n’est pas supérieur à 33 %. Le calcul se fait selon deux méthodes qui incluent ou non la compensation des revenus.
Si votre banque décide de payer la compensation de vos revenus, elle peut incorporer dans son calcul les éléments suivants :
- Les mensualités courantes.
- Déductibles de l’impôt sur le revenu.
Si elle n’applique pas le principe de la non-compensation des revenus et calculera le total à partir de vos données :
- Mensualités courantes
- Mensualités du financement locatif
En dehors de cela, il est préférable de choisir un prêt qui inclut les loyers.
Il est bon de le savoir :
Si vous achetez un bien immobilier occupé, vous êtes en mesure de :
- percevoir un revenu supplémentaire après la conclusion du prêt
- habiter le bien en tant que résidence principale
- garder la chambre de vos enfants
Acheter un appartement qui comprend des locataires : bénéficier d’une remise sur le prix d’achat
Dans cet article, nous allons nous intéresser à la remise qui est appliquée sur le prix d’achat. La remise peut varier entre 10 et 15 % en fonction de différents critères :
- la durée du bail (plus le bail est long, plus la remise est importante)
- le montant du loyer
- le caractère du locataire ainsi que ses antécédents dans le bien immobilier
- la qualité de l’état de la propriété
- les dimensions du bien
En savoir plus sur le locataire déjà en place
Lorsque vous investissez dans ce type de bien, vous devez vous assurer de la fiabilité du locataire. Pour ce faire, vous devez connaître les expériences antérieures du locataire concernant le bien. Par exemple, s’il ne paie pas son loyer à temps ou s’il est souvent en retard, cela pourrait vous causer des problèmes dans un avenir proche.
Avant d’investir dans le bien, assurez-vous que votre locataire paie son loyer chaque mois et le même jour. Tout problème de paiement doit être un signe pour vous. Pour le déterminer, vous pouvez demander à votre vendeur un relevé des quittances. Si vous découvrez des éléments manquants, c’est que le loyer n’a pas été payé.
Assurez-vous également que tous les documents relatifs au bail sont inclus dans le contrat de vente. Il n’est pas nécessaire de rédiger un accord pour un nouveau bail. Le bail actuel se poursuivra avec les mêmes conditions. En outre, il est nécessaire de communiquer vos informations au locataire et de les soumettre au notaire.
A savoir :
Dans le cas où le dépôt de garantie est concerné, il doit être restitué au locataire après son départ du logement. Vous devez également envoyer le contrat de cautionnement solidaire et multiple qui a été signé en guise d’assurance au bail.
En outre, vous ne pourrez pas délivrer de garanties supplémentaires au locataire. En revanche, le contrat d’assurance loyers impayés ne peut pas être transféré.
Quels sont les droits du locataire en cas de vente ?
Nous allons maintenant nous pencher sur les droits dont dispose le locataire dans le bien que vous envisagez d’acheter. Il est important de savoir que tant que le bail signé par le locataire et le propriétaire précédent n’est pas expiré, le locataire a le droit de résider dans le bien.
Il n’est donc pas envisageable de demander au locataire de quitter le bien. Par ailleurs, une fois le bail expiré, si vous décidez de récupérer le bien, vous devez en informer le locataire six mois avant la date d’expiration du bail, dans le cas d’une location non meublée. Pour les locations meublées, vous devez informer le locataire au moins 3 mois avant.
Revente d’un bien immobilier avec un locataire déjà en place
En cas de revente, vous serez soumis à des remises, tout comme votre vendeur l’a fait lors de l’achat.
Toutefois, si vous décidez de vendre votre bien sans restriction pour éviter cette décote, vous devez alors en informer le locataire six mois avant la date du bail. Votre décision doit être motivée par la nécessité de rester dans le logement ou de le revendre.
Comme votre locataire ne sera pas dans le bail, vous devez lui faire une offre d’achat afin d’avoir le droit de vendre en premier, sur la base du droit de premier refus. Il peut accepter ou refuser, mais vous devez informer le locataire que vous vendez, faute de quoi le préavis pourrait être annulé et le bail pourrait être renouvelé pour trois années supplémentaires.
Comment récupérer un logement acheté avec un locataire déjà en place ?
Si vous envisagez d’acquérir le bien que vous avez loué à votre locataire pour y vivre ou le laisser à vos enfants, vous devez attendre un minimum de deux ans avant de pouvoir prendre possession du bien. Et ce, même si la durée du bail restant à courir n’est pas supérieure à deux ans.
La loi ALUR ne permet pas au propriétaire d’éjecter le locataire quand il souhaite rester dans le bien ou vendre les locaux. Il y a des règles à respecter :
- Si la date d’expiration du bail se situe dans les 3 ans suivant la date d’achat, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux et de vendre le bien uniquement lors du renouvellement du bail.
- Si la durée du bail ne dépasse pas 2 ans à partir de la date d’achat du bail, le préavis de départ exigé par le nouveau propriétaire ne sera pas effectif avant une période de 2 ans.
Le préavis de vente ne peut donc pas être délivré en cours de bail. Le préavis de vente doit être demandé à l’expiration du bail par lettre recommandée, avec accusé de réception six mois avant l’expiration du bail.
