La surface habitable est l’une des informations les plus importantes parmi celles qui sont transmises au moment d’une transaction immobilière. Si vous souhaitez acquérir une maison ou même en louer une, il est essentiel que vous compreniez le concept de surface habitable, pour pouvoir vous faire une idée juste du confort que pourrait offrir ce logement, ou encore pour mieux évaluer son prix et le comparer à d’autres propriétés. Découvrez ici ce qu’est la surface habitable et comment elle se calcule.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
L’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation et la loi Boutin définissent la surface habitable d’un logement comme la surface de plancher construite, à l’exclusion des surfaces d’éléments comme les murs, les embrasures de portes ou encore les marches et cages d’escaliers.
Un logement doit avoir une surface habitable d’au moins 14 mètres carrés et un volume habitable d’au moins 33 mètres cubes pour quatre habitants prévus au moment de la conception du programme de construction. Pour chaque habitant supplémentaire, il faut prévoir un minimum de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes.
Quelle pièce inclure dans le calcul de la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable d’un bien se fait en prenant en compte toutes les pièces intérieures qui ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Ces pièces doivent pouvoir être accessibles sans que l’on ait besoin de passer par l’extérieur. On peut donc citer comme pièces incluses dans le calcul de la surface habitable les chambres, les salles de bain, le salon, la cuisine, la salle à manger, la buanderie, etc.
Quelles pièces sont exclues du calcul de la surface habitable ?
Toute pièce dont la hauteur sous-plafond n’est pas de 1,8 au minimum ne peut compter dans le calcul de la surface habitable, quelle que soit sa destination. Ainsi, toutes les pièces aménagées sous les combles ne sont pas incluses dans le calcul, à moins qu’une partie de ces pièces ait une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m. Dans ce cas, vous pouvez prendre en compte cette partie dans votre calcul.
Les surfaces des combles non aménagés, des garages, des caves, des sous-sols, des terrasses et balcons ou encore des locaux communs ne font pas partie de la surface habitable d’un logement.
Obligation d’information sur la surface habitable
Les contrats de location doivent mentionner la surface habitable. Si vous proposez un logement à la location, vous n’êtes pas obligé de recourir aux services d’un professionnel (métreur professionnel, diagnostiqueur, agent immobilier) pour en mesurer la surface habitable.
Cependant, si vous effectuez les mesures et le calcul vous-même, votre responsabilité sera engagée en cas d’erreur. Par exemple, si la surface indiquée sur le bail est 5 % plus élevée que la surface réelle, le locataire peut exiger une diminution du loyer fixé, proportionnellement à l’écart constaté.
La surface loi Carrez
La surface loi Carrez ou superficie privative se distingue de la surface habitable, même si elles sont parfois confondues. La surface loi Carrez ne concerne que les ventres de lots de copropriétés et doit être obligatoirement mentionnée sur l’acte de vente. Elle se calcule de la même façon que la surface habitable à quelques différences près.
Ainsi, lorsque les combles non aménagés ont une hauteur sous plafond d’au moins 1,8 m, leur surface peut être prise en compte, à condition qu’ils soient aménageables. C’est également le cas des sous-sols dont la hauteur sous-plafond est d’au moins 1,8 m et la superficie d’au moins 8 min 2 s. Les garages, parkings, et caves ne sont pas pris en compte.