En dépit des risques qui caractérisent les zones inondables, les transactions immobilières y sont relativement fréquentes. Vous souhaitez acquérir ou vendre un bien immobilier situé en zone inondable ? L’intérêt de ces zones est l’attractivité des prix proposés. Apprenez-en plus ici sur les zones inondables et découvrez à quelle décote vous pouvez vous attendre.
Qu’est-ce qu’une zone inondable ?
Une zone inondable est un lieu qui a déjà été une fois recouvert par les eaux, et que l’on considère donc comme sujet à la submersion. Les inondations peuvent être naturelles ou résulter d’activités humaines. Il peut s’agir de débordement de fleuves ou de rivières, de remontée de nappe, de la rupture d’une digue ou de submersions littorales en raison d’une tempête.
Les inondations sont classées selon deux types de risques : on a ainsi des inondations à caractère exceptionnel et des inondations à caractère accidentel. Ces dernières ne peuvent être prévues. Les inondations à caractère exceptionnel ont quant à elles l’avantage d’être prévisibles et se produisent généralement de façon décennale ou même centennale. Elles sont répertoriées dans les Plans de Prévention des Risques Inondation (PPRI) ou dans les Atlas de Zones Inondables (AZI). Vous pouvez vous rapprocher des mairies pour découvrir si un terrain qui vous intéresse est classé dans les PPRI ou dans les AZI.
Il existe cependant une obligation d’informer les potentiels acquéreurs de biens immobiliers concernés par les PPRI. Aucun terrain ou maison ne peut être loué ou vendu sans que l’acheteur ou le locataire ait été clairement informé par écrit. Celles-ci doivent figurer dans le bail ou l’acte de vente. Autrement, le contrat pourrait être nul. L’obligation d’informer ne s’applique pas aux zones classées AZI.
Les couleurs correspondant aux zones inondables
Les zones inondables se distinguent par le degré de risque qui les caractérise. Chaque degré est associé à une couleur :
- La zone bleue : c’est celle qui présente le moins de risques. Il est possible d’y ériger des constructions, à condition de réaliser certains aménagements. Par exemple, vous devrez veiller à surélever le plancher au-dessus de la crue de référence ;
- Zone jaune : les aléas y sont limités. De nouvelles constructions peuvent y être autorisées sous certaines conditions ;
- Zone orange : elle est sujette à des aléas conséquents. Il y est vivement déconseillé de poursuivre le développement de l’urbanisation ;
- Zone rouge : c’est une zone particulièrement exposée avec des inondations dangereuses, des hauteurs de submersion inquiétantes, un courant à vitesse élevée. Il est impossible d’y construire une habitation, même si les habitations déjà présentes avant 1995 peuvent continuer à être occupées.
Zone inondable : quel impact sur le prix de vente ?
Le prix d’un bien immobilier est de toute évidence inférieur au prix du marché. Vous pouvez vous attendre à une décote de l’ordre de 10 à 15 %. Lors d’une transaction concernant un terrain ou un bien situé en zone inondable, le prix de vente doit être négocié en prenant en compte la probabilité qu’un nouveau sinistre survienne. Par ailleurs, si une précédente inondation a affecté la commune ou le voisinage sans que le bien soit touché, cela fait tout de même baisser le prix de vente.
Quoi qu’il en soit, si vous avez déjà signé la promesse de vente pour un terrain en zone inondable et que vous commencez à avoir des doutes, vous pouvez vous rétracter dans un délai de 10 jours sans subir de pénalité.
Le prix d’une assurance habitation en zone inondable
Les compagnies d’assurance sont réticentes à couvrir les biens immobiliers situés dans des zones inondables. Certaines pourraient être prêtes à le faire sous réserve que certains travaux soient réalisés. Si une habitation située en zone inondable rouge n’a que très peu de chance de trouver un assureur, un logement en zone bleue présente moins de risques.
Il n’existe pas d’assurance spécifiquement conçue pour les zones inondables. Pour couvrir votre habitation en zone inondable, vous devrez souscrire une assurance multirisque avec une garantie catastrophes naturelles. La prime de votre contrat sera calculée en tenant compte de la localisation de votre logement et des risques existants.
Un assureur peut refuser de vous protéger contre le risque de catastrophe naturelle si votre logement est construit dans une zone rouge en violation du PPRI ou encore en cas de non-respect des mesures préventives établies par le PPRI. Si vous n’êtes concerné par aucune de ces exceptions, mais que votre assureur refuse tout de même de faire bénéficier de la garantie catastrophes naturelles, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT), sous 15 jours, à compter de la date du refus.