Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont plus élevées que vos recettes (déficit foncier). Il s’agit d’un dispositif qui permet de réduire le montant des impôts lorsqu’on réalise certains travaux sur un bien immobilier mis en location. Découvrez avec Immo Flex, comment gérer un déficit foncier dans le cadre d’une vente immobilière.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet une réduction de l’impôt sur le revenu pour un propriétaire bailleur dont le montant des charges déductibles est supérieur à ses revenus fonciers. Un investisseur immobilier qui met un bien en location supporte plusieurs dépenses qui ne sont pas forcément récupérables sur le loyer (charges de copropriété, taxe foncière, etc.). On parle de déficit foncier lorsqu’au terme d’une année fiscale, les charges déductibles du propriétaire bailleur sont supérieures à son revenu foncier brut.

Dans certaines conditions, ce déficit est imputable sur le revenu foncier ou sur le revenu global (pension de retraite, salaires, etc.) aidant ainsi à avoir une diminution d’impôt. Chaque année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier. Ce montant peut aller à 15 300 euros pour les biens concernés par l’amortissement dit « Périssol ».

Le déficit foncier concerne principalement les biens à usage d’habitation. Pour en bénéficier, le logement concerné doit être en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit directement l’imputation du déficit foncier. Si par exemple les travaux ont été réalisés en août 2020, le bien doit être conservé jusqu’au 31 décembre 2023. Le propriétaire doit aussi être soumis au régime réel et non à celui des régimes micro-fonciers.

déficit foncier en cas de vente immobilière

Déficit foncier et vente immobilière : que disent les textes ?

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global de l’année lorsque certaines conditions sont remplies. Les intérêts et autres charges liées à l’emprunt du bien sont exclus. En cas de vente immobilière, le déficit foncier est imputable au revenu global. Par contre, cette règle n’est pas valable si le contribuable investit dans un autre bien immobilier.

Il pourra en effet utiliser ce déficit reportable sur les revenus fonciers qui sont perçus grâce à ce nouveau bien. Le Code général des impôts fixe également une règle stricte pour la vente d’un bien immobilier en déficit foncier applicable aux 3 ans qui précèdent la cession. Au cours de cette période, la part de vos charges supérieures à vos revenus fonciers n’est pas imputable sur le revenu global.

Autrement dit, le logement concerné par la cession ne pourra pas faire l’objet d’un déficit foncier imputable sur le revenu au cours des trois années qui précèdent la mise en vente. L’imputation sur le revenu peut être remise en cause en cas de non-respect de cette règle. Ce principe ne concerne pas que les dispositifs de défiscalisation.

Elle s’applique aussi à tous les revenus fonciers. De manière pratique, un déficit imputé sur les revenus de 2023 (déclarés en 2024) ne sera totalement acquis que si le bien dont il provient est mis en location jusqu’au 31 décembre 2026.

Que se passe-t-il si le bien est vendu avant le délai de 3 ans ?

Des sanctions et pénalités peuvent être appliquées en cas de non-respect de la règle des 3 ans par le contribuable. Vous risquez, en premier lieu, une remise en cause de l’imputation de votre déficit foncier effectué sur le revenu global. Concrètement, cela se matérialise par un contrôle fiscal réalisé sur les trois années précédentes et un redressement fiscal.

Si la maison ou le logement est revendu avant le délai de 3 ans, la totalité des déficits qui avait été déduite des revenus globaux est réintégrée. À cela s’ajoutent les intérêts de retard et les pénalités élevées. Pour éviter une situation pareille, gardez à l’esprit que, pendant un délai de trois années, le déficit foncier vous engage à ne pas :

  • revendre votre bien,
  • stopper la location nue,
  • passer d’une location non meublée à une location meublée,
  • transformer le bien en habitation personnelle.

Bien que stricte, la règle des 3 ans présente tout de même des exceptions mises en place pour protéger certaines catégories de personnes. Parmi les profils n’étant pas concernés, on peut citer les personnes en situation d’invalidité de 3e et 2e catégorie suivant le Code de la Sécurité sociale. Les salariés licenciés à l’initiative de l’employeur ne risquent également pas d’être bloqués dans leur projet de vente d’un bien en déficit foncier.