L’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement) peut présenter d’importants risques pour les acquéreurs. On peut citer entre autres la faillite de l’acteur immobilier ou les aléas de la construction qui peuvent rallonger la durée du chantier et engendrer des frais financiers intercalaires.
Pour pallier ces risques, des systèmes d’assurance comme la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) ont été mis en œuvre. Immo Flex vous explique en quoi consiste réellement la GFA et l’intérêt d’y souscrire.
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?
La Garantie Financière d’Achèvement est un engagement qui intervient en cas de défaillance financière du promoteur immobilier et garantit l’achèvement du programme neuf.
Elle assure le bon déroulement des travaux et la finalisation du programme immobilier neuf. La GFA constitue ainsi une sécurité juridique et financière pour les acquéreurs de biens immobiliers en VEFA. En effet, la vente de logement sur plans peut connaître certains dérapages et entraîner d’importantes conséquences financières pour les acheteurs.
C’est pourquoi le promoteur est tenu de souscrire une police d’assurance qui assure à l’acheteur que son bien immobilier sera construit, parfaitement achevé et livré. La GFA concerne non seulement la structure du projet immobilier, mais également toutes les finitions prévues pour celui-ci.
La garantie couvre les dommages, ainsi que les frais de réparation que peuvent entraîner les malfaçons, les réalisations non conformes et les travaux non achevés qui empêchent l’usage normal du local. Notez que la GFA n’engage pas le garant en ce qui concerne l’achèvement des travaux dans un délai déterminé.
Garantie Financière d’Achèvement : les différents types
Autrefois, le Code de la construction et de l’habitation prévoyait deux types de Garantie Financière d’Achèvement, à savoir : la GFA intrinsèque et la GFA extrinsèque. Aujourd’hui, seule la Garantie Financière extrinsèque demeure. Elle est imposée pour les permis de construire dont la demande a été faite depuis le 1er janvier 2015. Théoriquement, pour les permis de construire qui ont été déposés avant le 31 décembre 2014, il est toujours possible d’opter pour la GFA intrinsèque.
Dans la pratique cependant, les promoteurs immobiliers n’optent pratiquement pas pour cette dernière, puisqu’il existe des délais à respecter après l’obtention du permis de construire.
La GFA extrinsèque est extérieure au contrat qui a été passé entre l’acheteur du bien immobilier et le promoteur. Elle est, par conséquent, délivrée par un tiers. Ce dernier peut être une banque, un établissement financier spécialisé, une compagnie d’assurance ou une société de caution mutuelle. À l’opposé de la GFA extrinsèque, la Garantie Financière intrinsèque n’est pas délivrée par un tiers, mais par le promoteur.
Cette garantie est assurée par le contrat établi entre le promoteur immobilier et l’acquéreur du bien. Elle découle donc directement de l’existence de conditions qui sont propres à l’opération.
La GFA intrinsèque s’adresse aux acteurs immobiliers qui n’ont pas de crédit bancaire et qui interviennent tardivement dans l’avancement du projet. Le promoteur pouvait opter pour cette GFA si, par exemple, la construction avait déjà atteint le stade des fondations achevées avec 75 % du financement assuré et un compte bancaire unique.
Quand faut-il souscrire à la GFA ?
Depuis le 1er janvier 2015, la souscription à la GFA est devenue obligatoire pour les projets immobiliers à usage d’habitation (secteur protégé).
Les lotisseurs, les promoteurs et les autres acteurs immobiliers (constructeurs de maisons individuelles par exemple) sont donc tenus de contracter une garantie Financière d’Achèvement. En ce qui concerne les projets de construction de bureaux ou de biens à usage commerciaux (secteur libre), la souscription à une telle garantie est facultative.
Cependant, les promoteurs font désormais le choix de contracter une GFA puisque la plupart des investisseurs l’exigent lors de l’achat. En outre, cette garantie est nécessaire pour accéder au crédit bancaire. Conformément aux règles prévues par le Code de la construction et de l’habitation, la GFA doit déjà apparaître au moment de l’établissement du contrat de réservation entre l’acteur immobilier et l’acheteur.
La GFA doit être obtenue avant le démarrage effectif des travaux de construction de l’habitation. Elle doit donc être déjà disponible au plus tard lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Quel est le prix de la GFA ?
Le prix de la GFA varie en fonction de plusieurs éléments :
- la qualité du projet et le coût de sa construction,
- les contre-garanties qui seront obtenues par le promoteur immobilier,
- l’expérience de l’acteur immobilier,
- la pré-commercialisation.
Les taux de cette garantie oscillent en moyenne entre 0,4 % et 2 % du CA (Chiffre d’Affaires) TTC de l’opération. Légalement, la durée de validité de la GFA est de 1 an à compter de la date de réception des travaux.
