En réalisant les démarches administratives pour la construction de sa nouvelle maison, Martine, cinquantenaire française, découvre qu’elle est sur une copropriété de sol. Mais comme la majorité des Français, elle ignore réellement de quoi il s’agit ainsi que les particularités liées à ce type de copropriété. De quoi s’agit-il ? Quelles sont les exigences liées à ce type de copropriété ? Cet article apporte des éléments de réponse.

 Copropriété de sol : définition

Selon la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est tout immeuble ou groupe d’immeuble bâti, dont la propriété est répartie par lot entre plusieurs personnes et dont chaque lot dispose d’une partie commune et d’une partie privative.

La copropriété du sol ou copropriété horizontale désigne la partie commune des bâtiments. Cela va du terrain sur lequel est bâtie la maison aux voies qui y mènent en passant par les parties attenantes.

Dans ce type de copropriété, le propriétaire n’a que l’usufruit du terrain qu’il utilise. En clair, seuls les bâtiments (jardin clôturé compris) lui appartiennent. Le sol sur lequel il est construit représente une partie commune qui concerne tous les copropriétaires.

Ce type de copropriété se distingue de la copropriété verticale qui représente les possessions de chaque copropriétaire. Toutefois, les deux présentent des similarités administratives relativement importantes.

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Comment reconnaître une copropriété de sol ou horizontale ?

Pour savoir si une maison est une copropriété horizontale, il suffit de consulter le registre national d’immatriculation des copropriétés. Il est aussi possible de vérifier dans les documents de la maison. Les copropriétés disposent obligatoirement d’un règlement de propriétés et de procès-verbaux d’assemblée générale. Si ces documents figurent dans les pièces de la maison, il s’agit d’une copropriété.

Les exigences d’une copropriété de sol

Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la copropriété horizontale ou de sol ne possède pas un statut particulier. Toutefois, il doit disposer de certains organismes de base pour faciliter la cohabitation entre copropriétaires.

À ce titre, une copropriété horizontale doit posséder :

  • un règlement ;
  • un état descriptif de division ;
  • un conseil syndical ;
  • et un syndic de copropriété.

Le règlement et l’état descriptif de division permettent de définir clairement les parties communes et privées du terrain. Le conseil syndical et le syndic s’occupent de la gestion de la copropriété. Ils ont pour principale mission d’organiser une fois par an une assemblée générale pour permettre à chaque copropriétaire de se prononcer sur la gestion de la cohabitation.

La copropriété horizontale et les obligations légales

En dehors des exigences administratives, les copropriétés ont quelques obligations légales. Les plus importantes sont celles relatives aux assurances et à l’immatriculation.

Assurance des parties communes

La responsabilité civile habitation est la seule assurance obligatoire dans les copropriétés de sol ou horizontale. Elle permet de couvrir les dégâts que pourrait causer la partie commune aux tiers en cas de sinistres. C’est notamment le cas s’il existe des installations publiques (piscines, terrain de tennis, terrain de basket et autres) sur lesdites parties.

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Cela dit, bien que cela ne soit pas nécessaire, il peut être intéressant de souscrire à une assurance qui permet de couvrir les dégâts causés aux parties communes elles-mêmes. Cependant, pour faire des économies, il est préférable de souscrire à une assurance pour les sinistres majeurs. Le syndic de copropriété se charge déjà de l’entretien et des réparations des sinistres mineures des parties communes.

Assurance des parties privée

S’il existe une assurance obligatoire pour les parties communes, ce n’est pas le cas pour les parties privées de la copropriété. Ici, il est juste nécessaire pour les copropriétaires de souscrire chacun aux assurances traditionnelles d’une habitation. Il s’agit de la responsabilité habitation et de la responsabilité civile.

Le premier permet d’indemniser les autres copropriétaires en cas de sinistre qui viendrait de la maison de l’un d’eux. La seconde est surtout relative aux locataires. Elle permet de réparer les dommages accidentels causés aux biens loués.

L’immatriculation de la copropriété

Depuis 2014, la loi ALUR oblige toutes les copropriétés (horizontales ou verticales) à s’enregistrer ou s’immatriculer dans le registre national des copropriétés, un document qui recense toutes les copropriétés de l’Hexagone.

Le document d’immatriculation doit comporter des informations sur le syndicat, le bâtit ainsi que ses comptes. Ces informations doivent être actualisées chaque année ou en cas de mouvement particuliers comme le départ ou l’intégration d’un nouveau copropriétaire.

Est-il possible de sortir de la copropriété de sol

La sortie de la copropriété de sol est une tâche relativement délicate. Elle peut se faire de deux façons. La première est la sortie collective. Ici, les copropriétaires votent à l’assemblée générale le passage du statut de copropriété à celui de lotissement. La seconde façon est la sortie individuelle où le copropriétaire choisit d’activer le droit de scission d’un lot pour sortir son bâti de la copropriété.

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Toutefois, ces deux sorties sont soumises à des conditions plus ou moins importantes. Pour la sortie collective, il faut faire appel à un géomètre expert et à une ASL (association syndicale libre de propriétaires) pour procéder à la liquidation de la copropriété.

Quant à la sortie individuelle, il faudra s’assurer que la partie concernée puisse être divisible physiquement et juridiquement du reste du lotissement. S’il se situe en plein milieu ou représente un espace vert, la sortie ne sera pas possible.

Si ces conditions sont réunies, il faudra soumettre la proposition de sortie à l’assemblée générale qui devra l’accepter à la majorité absolue puis engager les démarches administratives auprès du notaire.