L’achat d’un bien immobilier avec un locataire en place peut vous permettre d’obtenir un prix avantageux pour votre projet d’acquisition.
Toutefois, ce type d’investissement nécessite que vous preniez certaines précautions avant de vous lancer. Découvrez comment procéder pour acheter un bien occupé par un locataire, tout en évitant les pièges les plus courants.
Achat d’un bien immobilier avec un locataire en place : quels sont les avantages ?
Un bien immobilier occupé par un locataire vous procure de nombreux avantages :
- Un gain financier : la valeur d’un logement avec un locataire en place est inférieure au prix d’un bien vacant.
- Rentabilité garantie : comme votre locataire est là, vous connaissez à l’avance le bénéfice potentiel du bien loué, c’est à dire son rendement. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises.
- Priorité de la vente : sachez que le locataire n’a pas la priorité de l’achat s’il est dans le cadre du bail. Il changera simplement de propriétaire.
- Soutien bancaire : ce type d’investissement est très apprécié des banques du fait que grâce au locataire en place, il n’y aura pas de déficit de loyer.
Cependant, si ce type de projet peut avoir des avantages, il ne faut pas s’engager sans avoir examiné tous les détails. Tout d’abord, soyez conscient que l’achat vous liera contractuellement au locataire qui habite le bien.
Vous devrez donc être attentif au bail en vigueur. En outre, il est important de confirmer que le prix du loyer est conforme à vos attentes et à vos exigences. Vous devez savoir que vous ne pourrez pas modifier le loyer à l’avenir.
Quel type de financement pouvez-vous obtenir pour un investissement locatif ?
En ce qui concerne le financement de votre projet, il ne sera pas affecté par le fait qu’un locataire soit en place dans le logement.
Le prêt que vous obtiendrez de la part de votre banque sera exactement le même que pour une transaction traditionnelle sur un bien immobilier. La banque analysera la demande de prêt exactement de la même manière que pour l’achat d’une maison vide.
Le processus sera différent lorsque vous calculerez le taux d’endettement. Le dossier ne sera examiné que si votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 %, en prenant en compte le loyer versé par le locataire.
Cependant, la banque compte 70% du loyer versé, pour se couvrir en cas de vacances locatives ou de loyer impayé. Ainsi, si vous touchez 1000 euros de loyer, la banque considérera que vous touchez en réalité 700 euros.
Achat d’un bien immobilier avec un locataire : un prix intéressant
Nous allons maintenant parler de la décote qui est appliquée sur le prix d’achat. Cette décote peut varier de 10 à 15 % en fonction de différents paramètres :
- la durée du bail (plus le bail est long, plus la remise est importante)
- le montant du loyer
- la qualité du bien
- la taille du bien.
En savoir plus sur le locataire avant d’acheter
Lorsque vous investissez dans ce type de bien, vous devez vous assurer de la fiabilité du locataire. Pour ce faire, vous devez vous renseigner sur le passé du locataire par rapport à la propriété. Par exemple, s’il ne paie pas son loyer à temps, cela pourrait vous causer des problèmes dans un avenir proche.
Avant d’acheter le bien, assurez-vous que le locataire paie son loyer chaque mois. Tout problème de paiement doit être un signal d’alarme pour vous. Pour le vérifier, vous pouvez demander à votre vendeur de vous fournir un historique des quittances de loyers.
Assurez-vous également que tous les documents relatifs au bail sont inclus dans le compromis de vente. Sachez qu’il n’est pas obligatoire de rédiger un accord pour un nouveau bail. Le bail actuel se poursuivra avec les mêmes conditions.
Quels sont les droits du locataire ?
Nous allons maintenant examiner les droits et obligations des locataires du bien que vous souhaitez acheter. Sachez que tant que le bail signé entre le locataire et l’ancien propriétaire n’est pas expiré, le locataire a le droit d’habiter le bien.
Il n’est donc pas possible de demander au locataire de quitter le bien. Par ailleurs, à l’expiration du bail, si vous décidez de prendre possession des lieux, vous devez en informer le locataire 6 mois avant la date d’expiration du bail, dans le cas d’une location non meublée.
Pour les locations meublées, il est nécessaire d’informer le locataire au minimum 3 mois avant.
La revente d’un bien immobilier avec un locataire en place
En cas de revente, le bien immobilier subira une décote. Toutefois, si vous décidez de vendre le bien sans locataire afin de ne pas être soumis à cette décote, vous devez en informer le locataire six mois à l’avance. Votre décision doit être justifiée par la nécessité de rester dans le bien ou de le vendre.
Puisque votre locataire aura terminé son bail, vous devez lui proposer de vendre, car le locataire sera prioritaire en vertu du droit de préemption. Il peut accepter ou refuser, mais vous devez informer le locataire que vous avez décidé de vendre, faute de quoi son préavis pourrait être annulé et le bail pourrait être renouvelé pour trois années supplémentaires.
Informations sur l’achat du bien par le locataire
Si vous envisagez d’acheter le bien loué par votre locataire pour y vivre ou en permettre l’usage par vos enfants, vous devez attendre une période initiale de 2 ans avant de pouvoir en prendre la propriété. Ceci est vrai même si la durée restante du bail est inférieure à deux ans.
La loi ALUR ne permet pas au propriétaire d’expulser le locataire à tout moment s’il souhaite rester dans le bien. Il y a des règles à respecter :
- Si la date d’expiration du bail intervient dans les 3 ans suivant la date d’achat, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de laisser le bien en vente uniquement lors du renouvellement du bail.
- Si la date d’expiration du bail n’est pas supérieure à 2 ans à compter de la date d’achat du bail, le préavis de départ demandé par le nouveau propriétaire ne sera pas effectif avant 2 ans.
Le préavis de vente ne peut donc pas être donné pendant la durée du bail. Le préavis de vente doit être demandé avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception pendant 6 mois avant l’expiration du bail.
