Oui, on peut obliger un copropriétaire à faire des travaux — mais uniquement dans des cas précis prévus par la loi du 10 juillet 1965, et selon une procédure qui commence toujours par une mise en demeure avant tout recours judiciaire.
Vous trouverez ici les obligations légales qui s’imposent à chaque copropriétaire, les leviers dont dispose le syndic, la marche à suivre étape par étape, et les sanctions auxquelles s’expose un copropriétaire récalcitrant — que ce soit pour des travaux refusés ou réalisés sans autorisation de l’assemblée générale.
L’idée reçue la plus répandue : la liberté totale chez soi
Beaucoup de copropriétaires partent du principe que leur appartement leur appartient et qu’ils font ce qu’ils veulent. C’est partiellement vrai pour les parties privatives — mais faux dès que les travaux touchent les parties communes ou que le lot représente un risque pour l’immeuble. La loi fixe des obligations concrètes, et le refus d’y obéir expose à de vraies sanctions.
La distinction fondamentale est là : parties privatives et parties communes ne suivent pas les mêmes règles. Un copropriétaire ne peut pas refuser des travaux votés en assemblée générale sur les parties communes, ni laisser son lot dans un état qui met en danger le reste de l’immeuble ou les autres copropriétaires.
Autre idée reçue tenace : si un copropriétaire a voté contre les travaux en AG, il ne serait pas obligé de payer. Faux dans la grande majorité des cas. Le vote de l’assemblée générale s’impose à tous, y compris aux opposants, sauf exceptions très encadrées prévues à l’article 10-1 de la loi de 1965.
Dans quels cas un copropriétaire est-il obligé de faire des travaux ?
La loi distingue plusieurs situations. Un copropriétaire est tenu de réaliser des travaux quand ils ont été votés en assemblée générale à la majorité requise, quand ils sont imposés par la réglementation (sécurité, accessibilité, performance énergétique), ou quand son lot est à l’origine d’un désordre affectant les parties communes ou un autre appartement.
Les travaux d’entretien courant des parties communes — ravalement, toiture, canalisations — relèvent du syndic et s’imposent à l’ensemble des copropriétaires. Mais un copropriétaire peut aussi être contraint d’intervenir dans ses propres parties privatives : une fuite persistante qui abîme le plafond du voisin oblige le propriétaire à agir sous peine d’engager sa responsabilité civile.
Depuis la loi Climat et Résilience, les copropriétés de plus de quinze ans doivent établir un plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire entre 2023 et 2025 selon la taille du syndicat. Les travaux inscrits dans ce plan et votés en AG ont force obligatoire pour tous les copropriétaires sans exception.
La procédure pas à pas pour contraindre un copropriétaire récalcitrant
Face à un copropriétaire qui refuse d’exécuter des travaux obligatoires, chaque étape doit être respectée dans l’ordre. Griller les étapes affaiblit le dossier en cas de recours judiciaire ultérieur.
- Mise en demeure amiable : le syndic ou un copropriétaire lésé adresse un courrier recommandé rappelant l’obligation et fixant un délai raisonnable.
- Vote en assemblée générale : si les travaux concernent les parties communes ou la sécurité de l’immeuble, une résolution en AG autorise formellement le syndic à agir.
- Mise en demeure formelle du syndic : courrier officiel avec délai précis et mention des recours envisagés en cas de refus persistant.
- Référé d’urgence : en cas de danger immédiat pour l’immeuble, le juge des référés ordonne les travaux sous astreinte financière.
- Action au fond devant le tribunal judiciaire : si la situation n’est pas urgente mais que le copropriétaire persiste, le tribunal condamne à l’exécution des travaux avec dommages et intérêts.
À chaque étape, conservez les preuves : photos datées des désordres, courriers recommandés, relevés des délibérations d’assemblée générale. Ce dossier est indispensable devant le juge.
Travaux sans autorisation et refus d’exécuter : les sanctions
Un copropriétaire qui réalise des travaux sans l’autorisation requise de l’assemblée générale s’expose à des conséquences sérieuses. Le syndicat peut exiger la remise en état à ses frais, c’est-à-dire la démolition ou la suppression de tout ce qui a été fait sans accord. Si les travaux ont endommagé des parties communes, il devra indemniser le syndicat.
Sur le plan judiciaire, le tribunal prononce couramment une condamnation à remettre en état sous astreinte financière journalière. En cas d’atteinte à la structure de l’immeuble, des poursuites pénales pour mise en danger d’autrui ne sont pas exclues. La jurisprudence est claire : l’ignorance des règles de copropriété ne constitue pas une excuse recevable.
Pour éviter que ces situations ne dégénèrent en litige long et coûteux, les outils numériques ont évolué. Recourir à un syndic de copropriété en ligne permet de tracer automatiquement chaque échange avec les copropriétaires et de constituer un dossier probatoire solide en cas de contentieux.
Que faire si les travaux sont votés en AG mais non réalisés ?
C’est une situation fréquente et frustrante : l’assemblée générale a voté les travaux, les fonds ont été appelés, mais rien n’avance. Le syndic a l’obligation de faire exécuter les décisions d’assemblée générale. S’il tarde sans motif valable, les copropriétaires peuvent engager sa responsabilité contractuelle lors de la prochaine AG ou en justice.
Si le blocage vient d’un copropriétaire qui refuse l’accès à son lot pour des travaux sur parties communes, le syndic peut solliciter auprès du tribunal une autorisation d’accès forcé. La loi Alur a renforcé ces mécanismes pour qu’un seul récalcitrant ne bloque pas l’ensemble du projet de l’immeuble.
Questions fréquentes
Que faire si la copropriétaire ne veut pas faire les travaux ?
Commencez par une mise en demeure par courrier recommandé, avec un délai précis. Si le refus persiste, le syndic saisit le tribunal judiciaire pour obtenir une injonction d’exécuter les travaux, assortie d’une astreinte par jour de retard. En cas de danger immédiat pour la sécurité de l’immeuble, le référé permet d’obtenir une décision rapide.
Quelles sont les obligations des copropriétaires ?
Chaque copropriétaire doit respecter le règlement de copropriété, participer aux charges selon ses tantièmes, voter et financer les travaux décidés en assemblée générale, et entretenir ses parties privatives sans nuire à l’immeuble ni aux autres occupants. Toute modification des parties communes ou de l’aspect extérieur de l’immeuble nécessite une autorisation préalable de l’AG.
Est-il possible d’obliger un propriétaire à effectuer des travaux ?
Oui, la justice le permet dans plusieurs cas : travaux votés en AG non exécutés, désordres causés par un lot privatif aux parties communes ou à d’autres logements, ou travaux imposés par la réglementation. Le tribunal judiciaire prononce une injonction de faire, accompagnée d’astreintes financières dissuasives. La voie judiciaire reste le dernier recours, après épuisement des solutions amiables.
Quels travaux sont obligatoires dans une copropriété ?
Sont obligatoires les travaux liés à la sécurité des occupants (mise aux normes électriques, ascenseurs, garde-corps), à l’accessibilité pour les personnes handicapées, et depuis 2023-2025 les travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) voté en AG. Les travaux imposés par un arrêté préfectoral ou municipal pour péril ou insalubrité s’appliquent également à tous les copropriétaires sans exception.
Écrit par Nadia Berthier
Passionnée d'immobilier, Nadia décrypte l'achat, la vente, la location et le crédit pour les particuliers. Sur Immo Flex, elle répond aux questions concrètes qu'on se pose avant de signer.